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征地补偿过低导致被征地农民买不起普通商品房

2021-11-19 21:44:10 作者:固始房地网 来源:固始房地网 固始房地产网 www.gushi.com.cn 点击 评论

  耕地流失、土地粗放经营、被征地农民生活堪忧……近年来,集体土地征收中暴露出来的矛盾和问题逐渐增多,保护耕地与非农建设占地的矛盾日益突出,引起社会广泛关注。国务院总理温家宝今年在政府工作报告中明确今年要办的五件大事之一,就是要制定并出台农村集体土地征收补偿条例,真正保障法律赋予农民的财产权利。

  明确界定征收公共利益范围

    集体土地征收补偿首先需要解决的就是对征收土地的范围给予明确的界定。建议稿规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,确需征收集体土地的,对被征收人依法予以补偿后,可以征收集体土地。主要有六类情况属于公共利益范畴:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行集中改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  针对条例颁布实施后,六类公共利益中最后两项极易被地方政府做扩大解释的实际情况,为防止地方政府将一些本不属于公共利益范畴的项目纳入征地建设项目,切实维护被征收人的合法权益,将这两项规定情形,加入“应当经所在集体经济组织三分之二以上、且面积占本集体经济组织本次征收面积三分之二以上农户同意”的限定条件,可以更好地防止地方政府对“公共利益”作扩大解释。

  遏制地方政府从征地中渔利

  违法征地屡禁不止的原因之一就是巨大的经济利益空间,地方政府可以从中获利。王优银介绍,为了从根本上遏制地方政府可以从非法征收中渔利的可能性,建议稿规定土地出让金扣除征收及拍卖必要费用后,返还给被征收土地的村集体进行分配,且征收及拍卖等过程中发生的费用限定在土地出让金的5%以内,也就是说,95%的土地出让金应当返还给被征地村集体,这样地方政府违法征地的动机已不存在,有助于土地征收依法进行。同时建议稿还规定,土地补偿费的30%归村集体所有,70%归被征收人所有。

  行政机关作出具体行政行为,需履行告知义务,尤其在集体土地征收这样涉及群众最根本利益的行为中,而且征收决定、征收补偿安置方案的送达还关系到当事人申请复议和提起诉讼的法定期限问题。王优银介绍,建议稿对征收决定、征收补偿安置方案的送达作出了严格规定,强调征收公告、征收补偿安置方案应当直接送达被征收农户及其他权利人,仅有在被征收农户及其他权利人拒绝接收或者无法直接送达的,才可以采取其他送达方式,且这种送达方式应当严格依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定进行。

  实践中,很多地方政府采取非法方式强迫被征收人搬迁,相关权利人报警无门,公安机关一般表示不属于其管辖范围,对违法人员不予查处。权利人复议或者起诉公安机关的不作为行为,也很难得到法院的支持。为此,建议稿规定,公安机关负有制止以非法手段强迫搬迁行为的职责,以更好地保障权利人的合法权益。

  严格限定农村违章建筑认定

  由于农村地区土地长期以来建房审批制度不完备,很多房屋合法建成多年后缺乏相应的土地、房产权利证书,而一旦遇到拆迁,很多地方借口此类房屋建设未经合法规划审批,未取得手续进行建设,系违法建筑,不予补偿或者补偿标准明显偏低,损害了农民的合法权益。

  在集体土地征收补偿条例立法建议稿中,针对上述情况规定以《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施为临界点,区别对待:对城乡规划法颁布实施之前已经建成的房屋,应当依照条例规定的标准予以合法补偿。城乡规划法颁布实施之后建设的房屋,满两年未进行处罚的,应当依照本条例规定的标准予以合法补偿;不满两年的,应当予以适当补偿。非因被征地农民原因造成的,被征收土地、房产未办理相关的土地使用等手续的,应当依照本条例规定的标准予以合法补偿。

  建议稿对征收房屋的补偿额度也作出了明确的规定。规定征收房屋实行货币补偿的,应当由具有相应资质的估价机构参照同类地区新建普通商品房市场价格进行评估并向被征收人支付补偿款。对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的,还应当补偿被征收人或者其他权利人停产、停业的经济损失。农民房屋被征收后,往往需要购置商品房居住。但是目前各地制定的宅基地房屋的补偿标准过低,不能达到购置相同品质商品房的标准,农民的正常生活无法保障。建议稿明确了评估标准,暨参照同类地区新建普通商品房市场价格进行评估,有利于保障农民今后的生活。而且对于经营性房屋的补偿作出特殊规定,即停产停业损失需要赔偿。为避免不公平补偿的情形,明确经营性房屋的补偿条件,即利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照。

  但是,参加座谈会的一些专家也担心这一条例可能会胎死腹中。即便见了天日,也面临着“违法”的可能。因为其上位法土地管理法没有修改,使条例中许多有益于解决实践中存在问题的条款缺乏合法性。说白了,就是这部条例没有可以站稳的根基。因此,当务之急不是制定本条例,而是先要修改土地管理法。

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